Por Claudio Bueno
O autor, Claudio Bueno, é Técnico Ambiental, Engenheiro Químico, Engenheiro de Segurança do Trabalho e Engenheiro Civil. Empresário, diretor técnico e comercial na Bueno Mota Engenharia, atua como Consultor Ambiental há mais de 17 anos, mais especificamente lidando com os mais diversos projetos dentro do gerenciamento de áreas contaminadas em todo o território nacional.
É sabido por todos que já não há mais tantas áreas disponíveis para a construção de novos empreendimentos e/ou, quando há, essas têm um custo elevado, o que na maioria das vezes, inviabiliza a construção.
À vista disso, o interesse do mercado imobiliário por áreas consideradas contaminadas e/ou com potencial ou suspeita de contaminação, vem crescendo ano a ano, tendo em vista a possibilidade de construção nesses terrenos.
Mas afinal, é mesmo possível construir em áreas contaminadas? É seguro?
A resposta é: Depende.
Uma área é considerada contaminada quando o solo, a água subterrânea e/ou o vapor do solo apresenta concentrações de substâncias químicas acima de valores orientadores estabelecidos pelos órgãos ambientais reguladores. No entanto, essas áreas não necessariamente oferecem riscos à saúde humana e/ou meio ambiente, ou seja, ela pode estar contaminada, mas não oferecer riscos aos futuros moradores do local e/ou aos bens a proteger.
De que forma essas áreas são originadas? Normalmente são áreas onde houve a manipulação e/ou disposição inadequada de substâncias químicas com potencial de poluição do solo, processos industriais, descarte inadequado de resíduos contaminadas, entre outras diversas ações antrópicas que podem poluir o meio ambiente.
De acordo com a CETESB, o Gerenciamento de Áreas Contaminadas visa reduzir, para níveis aceitáveis, os riscos a que estão sujeitos a população e o meio ambiente em decorrência de exposição às substâncias provenientes de áreas contaminadas, por meio de um conjunto de medidas que assegurem o conhecimento das características dessas áreas e dos riscos e danos decorrentes da contaminação, proporcionando os instrumentos necessários à tomada de decisão quanto às formas de intervenção mais adequadas.
Abaixo a Figura 1 ilustra um modelo conceitual de contaminação, para melhor entender os mecanismos de contaminação do solo e água subterrânea, nesse caso, por meio de um vazamento de tanque de combustível.
Figura 1 – Modelo conceitual de contaminação ilustrativo Fonte: https://eradaagua.files.wordpress.com/2012/02/posto-franca.jpg
Em suma, é seguro e, sim, é possível construir em terrenos provenientes de áreas contaminadas, desde que sejam implementadas as medidas necessárias a fim de controlar os riscos que a contaminação pode causar aos receptores. Essas medidas fazem parte do Plano de Intervenção, uma importante etapa do Gerenciamento de Áreas Contaminadas que visa reduzir os níveis da contaminação existente nos meios impactados, a níveis aceitáveis através da execução de projetos de remediação.
Atualmente há diversas técnicas e metodologias, consagradas mundialmente, para a execução de projetos de remediação ambiental, a depender de uma série de variáveis como o prazo estabelecido, os tipos de contaminantes, a geologia e hidrogeologia local, o uso futuro pretendido, entre outros aspectos importantes que devem ser considerados na etapa de elaboração do projeto de remediação.
Os custos relacionados à descontaminação de uma área contaminada podem variar, também, de acordo com as mais diversas variáveis, incluindo o prazo que o interessado tem para viabilizar o seu projeto. Esses custos devem ao menos ser estimados e considerados no estudo de viabilidade técnica-econômica do empreendimento para que os interessados tenham subsídios suficientes para a tomada de decisão quanto a compra ou não de uma área contaminada.
Vale ressaltar a importância de consultar profissionais experientes no mercado de Gerenciamento de Áreas Contaminadas ANTES de adquirir qualquer área com potencial ou suspeita de contaminação, ou até mesmo contaminada. Lembrando que uma área desocupada no presente não garante que ela esteve desocupada no passado e, com isso, pode ter abrigado alguma atividade com potencial de poluição do solo e assim, ter o que chamamos de passivo ambiental. Inclusive há um jargão bastante conhecido no meio: Comprou o ativo, herdou o passivo.
- Claudio Bueno é Técnico Ambiental, Engenheiro Químico, Engenheiro de Segurança do Trabalho e Engenheiro Civil
Lembrete: Para serviços técnicos, contrate sempre um profissional habilitado e exija a emissão da ART – Anotação de Responsabilidade Técnica.